央行:为房地产市场项目并购营造良好的融资环境

在提高并购服务效率方面，《通知》建议从三方面着手，一是加快重点房地产企业项目并购贷款的审批流程，提升全流程服务效率。二是对于风险可控的项目，可以提前启动尽职调查和信贷审查。三是推动地方政府优化被收购房地产项目预售资金管理，加快权证办理等支持措施，为并购融资营造良好环境。

近日，人民银行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》（下称《通知》）。接近监管人士对中国证券报记者表示，鼓励优质房地产企业并购出险房地产企业的项目，是按照市场化方式出清风险的有力举措。

月20日，记者从央行获悉，近日央行、银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，并会同国资委，召集部分民营、国有房地产企业和主要商业银行召开座谈会，鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购，鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务，助力化解风险、促进行业出清。

鼓励收购地产项目 据上海证券报等媒体报道。

房地产融资方式有哪些

直接融资主要包括首次上市募集资金（IPO）、配股和增发等股权融资活动，这种方式让投资者获得公司的权益、决策权和经营权。除此之外，还包括权益相关融资，投资者能够分享公司的利润，但不能要求收回投资资金，因此承担的风险较大，期望的回报也更高。

房地产企业的融资渠道多样，理论上包括银行贷款、上市融资、房地产信托、预售款再投资、短期票据、中期票据以及股权融资等。银行贷款为房地产企业常用融资方式，具有成本低、不影响股权的显著优势。而预售则是另一常见渠道，通过预售款项，企业能够提前获得资金，为项目开发提供支持。

房地产表外融资主要包括信托融资、应收账款融资、私募股权融资等。房地产表外融资是房地产企业通过一些非传统渠道，将资金从财务报表中隐藏或者绕过传统融资渠道的方式融入资金。以下为各种房地产表外融资方式的详细介绍：信托融资是房地产企业利用信托计划，通过发行信托产品募集资金的一种表外融资方式。

之前房地产融资主要以债权为主，股权融资较少，尤其是资金不足的小公司更倾向于这种方式。然而，在房地产调控加码的背景下，短期债权融资已无法满足需求，因此股权融资迅速增加。近年来，人民币房地产股权基金（Real Estate PE）开始兴起。

央企频频并购出险房企项目

近期，包括华润万象生活、中国海外发展等央企相继出手，并购出险房企或寻求资产处置房企的旗下项目。同时，招商蛇口、华润置地等央企的并购资金获得支持。业内人士认为，银行有额度、房企有意愿、监管有支持的三重条件得到满足，并购将明显提速。

近日，人民银行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》（下称《通知》）。接近监管人士对中国证券报记者表示，鼓励优质房地产企业并购出险房地产企业的项目，是按照市场化方式出清风险的有力举措。

房企并购暖意频频，与2021年12月央行、银保监会联合印发的《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》有关。通知明确支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。

并购融资的渠道

并购融资的渠道 内部融资渠道，是指从公司内部开辟资金来源，筹措并购所需的资金。包括：企业自有资金企业自有资金是企业在发展过程中所积累的、经常持有的、按规定可以自行支配、并不需要偿还的那部分资金。企业自有资金是企业最稳妥、最有保障的资金来源。

融资渠道主要分为两大类：内部筹资渠道与外部筹资渠道。内部筹资渠道涉及企业从内部寻找资金来源。这包括企业自有资金、企业应得的税利、利息以及未使用或未分配的专项基金。企业在并购时倾向于选择内部筹资渠道，因这种方式保密性高，无需向外界支付借款成本，风险相对较小。

企业并购的融资渠道主要分为债务性融资、权益性融资和混合性融资。债务融资是指企业按照约定的代价和用途取得资金，并需在规定的时间内还本付息。这种融资方式通常通过银行、非银行金融机构、民间资本等渠道，采用贷款、发行债券、利用商业信用、租赁等方式筹措资金。

在债务融资方式中，商业银行贷款是我国企业并购时获取资金的主要方式，这主要是由于我国金融市场不发达，其他融资渠道不畅或融资成本太高，此外，并购活动也往往是政府“引导”下的市场行为，解决国有企业产权问题，比较容易获取国有商业银行的贷款。

内部筹资渠道，主要指企业从内部开辟资金来源。其具体方式包括企业自有资金、未使用或未分配的专项基金、以及企业应付税利和利息。这类渠道在企业并购中常被优先选择，因其保密性强、无需支付借款成本，风险相对较小。然而，资金来源数额通常与企业利润直接相关。外部筹资渠道则指企业从外部开辟的资金来源。

内部融资内部融资是指收购企业利用留存盈余（retainedearnings）进行并购支付，其对应的支付方式主要是现金支付方式。外部融资外部融资是指收购企业通过外部渠道筹集资金进行并购支付。外部融资包括债务融资（debt financing）和权益融资（equity financing）。（1）债务融资。